Acheter de l'immobilier neuf ou ancien
Pour votre future résidence principale, vous hésitez entre immobilier neuf ou ancien
Qu’est-ce qu’un bien immobilier neuf
Un bien immobilier est considéré comme neuf s’il n’a jamais été occupé avant son acquisition et que sa livraison intervienne dans les 5 années suivant l’achèvement des travaux.
On parlera alors d’immobilier neuf pour tout logement inoccupé, en voie de construction ou terminé, datant de moins de 5 ans.
Qu’est-ce qu’un bien immobilier ancien
Un bien immobilier est considéré comme ancien si l’acquisition a été faite 5 ans après l’achèvement des travaux, ou s’il y a eu un changement de propriétaire durant cette période.
Quelles sont les motivations d’achat de l’ancien ou du neuf ?
L’achat dans le neuf est l’aboutissement d’un processus particulier : un acquéreur se tourne vers le neuf en général après avoir fait le tour du disponible dans l’ancien.
Après avoir visité les agences, les petites annonces et multiplié les visites, le futur acquéreur se fait une idée assez précise du marché immobilier et commence à faire la distinction entre le côté émotionnel de l’achat dans l’ancien, et le côté pragmatique de l’achat dans le neuf : l’acheteur devient attentif et logique dans sa démarche.
Comparaison Neuf - Ancien
Résidence principale : avantage neuf
En résidence principale, le nouveau prêt à taux zéro (le PTZ +) permet de financer un logement neuf en fonction de sa localisation, des revenus et de la qualité environnementale du bien.
De plus, l’absence de travaux, le confort et isolation, les places de parkings, l’optimisation des surfaces, l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, et des frais de notaire réduits sont des atouts très utiles pour comparer.
Prix au m² : avantage ancien
Les nouvelles normes ont un coût : le neuf est généralement plus élevé au m² que l’ancien (15 à 20%). De plus, le neuf est généralement vendu sur plans, il faut donc imaginer son logement, et attendre sa construction (environ un an). Le gros avantage de l’ancien reste sans conteste son prix plus bas, et plus facilement négociable.
Par contre, il faut dans la plupart des cas prévoir un budget travaux, accepter un certain gaspillage énergétique, et surtout, supporter des frais de notaire plus élevés.
Cachet et prestige : avantage ancien
Pour obtenir une adresse au cœur de quartiers historiques ou prestigieux, et bénéficier de matériaux nobles ou de beaux volumes, l’équivalent en neuf est plutôt rare. Il existe bien évidemment beaucoup plus de choix dans l’ancien que dans le neuf, et avec généralement plus de cachet. Il est aussi plus facile de visualiser les défauts et les qualités du logement : on peut ainsi envisager des transformations et « adapter » le produit à son goût.
Des frais d’acquisitions : avantage neuf
Les frais d’acquisition soient moindres dans le neuf : l’acquéreur bénéficie de frais de notaires réduits (+ou- 3%) par rapport à de l’ancien (+ou- 7%).
Exemple pour l’achat d’un bien de 155 000 €
· Frais d’acte dans l’ancien : 13 850 €
· Frais d’acte dans le neuf : 5 100 €
Fiscalité et aides : avantage neuf
En achetant dans le neuf, les acquéreurs peuvent bénéficier de dispositifs d’aides au financement non négligeables dans le cadre d’une accession à la propriété.
· Le Prêt à taux Zéro + (PTZ +) : Prêt sans taux d’intérêt.
· TVA réduite à 7% si le bien immobilier est situé en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
· Exonération de taxe foncière pendant les deux premières années pour la part départementale et la part régionale (l’exonération de la part municipale étant soumise à la libre appréciation du conseil municipal).
Performances et normes : avantage neuf
· La RT 2012 (Réglementation thermique 2012 est la norme obligatoire pour tous les logements neufs dont le dépôt de demande de permis de construire a été posé à compter du 1er Janvier 2013 : facture d’énergie minimale, confort thermique été comme hiver, utilisation d’énergies renouvelables.
· Isolation phonique : la NRA (Nouvelle Réglementation acoustique) obligatoire pour les logements neufs dont le permis de construire est postérieur à janvier 1996.
· Normes : antisismique, incendies, handicapés dans le neuf.
Garanties sur le logement : avantage neuf
L’achat du neuf est sécurisé par un processus réglementaire très encadré, au travers d’un contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) (voir les garanties du neuf dans notre onglet : info-conseils).
· GFA : garantie financière d’achèvement.
· Garantie des vices tôt apparus
· Garantie de parfait Achèvement
· Garantie de l’isolation phonique
· Garantie biennale de bon fonctionnement
· Garantie décennale sur le gros œuvre
· Garantie Dommage – Ouvrage (prise en charge financière des travaux de réparations)
Charges et entretien : avantage neuf
Les logements neufs sont de par le niveau d’isolation thermique, d’équipement, de finition, et des normes en vigueur, des appartements très économiques en termes de consommation énergétique, de travaux ou d’entretien. A ce titre, les charges en seront d’autant moins élevées.
Optimisation des surfaces : avantage neuf
Les surfaces dans le neuf sont généralement optimisées pour un gain maximal des surfaces habitables : placards intégrés, réduction des couloirs, ergonomie de circulation. Avec des surfaces au sol équivalentes à celles de l’ancien, les volumes intérieurs et espaces de vie sont plus importants dans le neuf.
De plus, chaque appartement neuf possède sa (ses) place(s) de parking, ce qui est rarement le cas pour un logement ancien.
Résultat : le neuf l'emporte face à l'ancien grâce à ses avantages fiscaux et aides financières, à son architecture optimisée, à ses normes, et à ses places de parking.
N’oubliez jamais que le principal atout de l’immobilier reste son emplacement : dans le pays, dans la région, dans la ville, dans le quartier, dans la rue… et pour de l’accession à la propriété, privilégiez votre bien être.
Liens utiles :
ANIL : Explication de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
ANRU : Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine