Le neuf pour loger sa famille
Vous êtes dans la situation d’aider à se loger quelqu’un de votre entourage. Que ce soit un enfant pour l’aider à démarrer dans la vie, ou un parent dans le cadre d’un rapprochement familial. Quelles sont les solutions envisageables à travers l’immobilier neuf.
Loger sa famille avec l’immobilier neuf
Il convient d’étudier les solutions selon deux situations possibles.
Situation 1 : Vous devez trouver un logement rapidement pour les loger.
L’immobilier neuf permet de plus facilement accéder à la propriété en cumulant les avantages financiers du prêt à taux zéro (PTZ +), ainsi que d’autres prêts de type : 1 % logement ou prêts de collectivités.
Utilisez les possibilités qu’offrent les sociétés civiles immobilières (SCI), ou les possibilités de donation partage, pour favoriser l’accession à la propriété dans le neuf en réalisant un apport personnel plus important. Ceci réduira les mensualités d’un financement.
Si vous avez un besoin immédiat de loger votre entourage, il existe différentes solutions :
La donation
Pour obtenir un crédit pour financer son logement, mieux vaut compter d’un solide apport personnel pour solliciter le banquier. Alors profitez du principe d’une donation
Pour donner ce coup de pouce sous forme d’une somme d’argent, appelé donation, il faudra passer devant le notaire pour enregistrer le transfert de capitaux.
Le régime des donations partages bénéficient d’abattement et d’exonération, en fonction de la situation du donateur et du donataire : enfant, petits enfants, parents, frères ou sœurs, concubins ….
Par exemple: depuis le 17 Aout 2012, un abattement de 100 000 € par donateur s’applique à chaque enfant donataire. Le délai pour remettre le compteur d’une donation à 0, est désormais de 15 ans.
Le prêt familial à 0%
Le prêt à taux zéro en famille, c’est possible.
Pour faire bénéficier d’un prêt gratuit, vous pouvez prêter à vos proches de l’argent sans intérêt pour acheter son logement en contrepartie d’un remboursement.
Pour éviter tout problème, vous devez rédiger ensemble (emprunteur et prêteurs), un acte manuscrit, rédigé sur papier libre ou devant un notaire, appelé « reconnaissance de dette » ou « prêt sous seing privé »
Ce document précise les conditions du prêt : le montant, la date et les modalités de remboursement, le montant des intérêts éventuels.
Vous pouvez mentionner si les héritiers seront tenus de rembourser la dette ou pas, en
cas de décès (de l’emprunteur ou du prêteur).
Il faut aussi envisager le scénario en cas de non remboursement du prêt.
Le document sera signé en autant d’original que de parties, et il est recommandé de faire enregistrer cet acte auprès de l’administration fiscale. (moins de 100 €). L’enregistrement évite que l’administration fiscale n’assimile le prêt à une donation déguisée ou à des revenus occultes.
Le transfert de droits du PEL
Si vous êtes titulaire d’un compte ou plan épargne logement, vous pouvez transférer tout ou partie des droits à prêt à des membres de votre famille, pour leur faire profiter des droits à prêt de votre épargne logement.
Attention : certaines règles permettent les transferts de droits à prêt entre proches.
- Première condition : les deux parties, donneurs et receveurs, doivent être titulaires d’un plan ou compte épargne logement.
- Seconde condition : les plans d’épargne logement et comptes d’épargne logement doivent avoir chacun une certaine ancienneté.
Pensez à vérifier avant, si le transfert est intéressant, en comparant les taux des prêts bancaires actuels du marché avec ceux des plans épargne logement.
Cela dépendra donc en pratique de quelle génération de plan ou compte vous êtes titulaire.
Situation 2 : Vous anticipez pour l’avenir
Vous avez donc quelques années pour constituer le patrimoine immobilier pour loger votre famille. Cela peut être par exemple pour aider vos enfants lorsqu’ils ont fini leurs études à s’installer dans la vie, afin qu’il dispose d’un capital immobilier de départ.
Ce peut être aussi pour permettre à vos parents de se rapprocher de votre lieu de vie au moment où ils entreront dans une période de vie de dépendance à la retraite.
Vous pouvez utiliser le guide suivant avec un processus en 4 étapes :
- Etape 1 : vous achetez un bien en immobilier neuf qui correspondra à votre souhait d’habitation pour plus tard.
- Etape 2 : au moment de la réception, vous optez pour une location sur une période de neuf ans qui vous permettra de bénéficier des avantages fiscaux et financiers d’un investissement neuf en loi Pinel : Remboursement de votre acquisition sous forme d’économies d’impôt à hauteur de 18 % de votre budget d’achat. Déductibilité des intérêts d’emprunts pendant toute la période de location.
- Etape 3 : à l’échéance des neuf ans, vous récupérez le bien en mettant fin à la location (ne pas oublier de résilier le bail avec un préavis de six mois avant la date d’expiration du bail)
A ce moment, vous continuez le crédit ou vous le remboursez par anticipation.
Le bien aura été déjà partiellement remboursé par l’apport des réductions d’impôts et des loyers obtenus pendant les neufs premières années.
Vous aurez également bénéficié d’un achat sur base d’un prix réalisé 10 ans auparavant, ce qui vous permettra d’avoir eu un coût de revient moindre et un potentiel de plus-values immédiat.
- Etape 4 : vous pouvez soit donner l’usage gratuit à la personne de votre famille que vous voulez loger ou lui transférer la propriété dans le cadre d’une donation, avec transfert du crédit éventuel, ce qui minimisera ou annulera les droits de donation par l’imputation d’un passif successoral lié au crédit restant dû.
Les pièges à éviter
Pour une mise en place d’une accession différée avec l’utilisation de la loi Pinel dans un premier temps, il n’est pas possible de réaliser l’acquisition par un montage de démembrement de propriété (nue-propriété conservée et usufruit séparé). Le démembrement de propriété par contrat n’est pas compatible avec l’utilisation de la loi Pinel.