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La loi Pinel, qui devait s'arrêter fin 2021, a été prolongée jusqu'à fin 2024. Mais attention, les avantages fiscaux liés à ce dispositif d'investissement locatif vont baisser dès l'année 2023. Des exceptions sont toutefois prévues. Dans la dernière loi de finance, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon a cependant confirmé que la loi Pinel 2022 conservait ses conditions attractives actuelles.
Article initialement publié le 20 janvier 2021 et mis à jour le 1er décembre 2021.
La nouvelle est confirmée par le vote de la loi de finances 2022 : les députés français maintiennent le dispositif dit "Loi Pinel" destiné à faciliter l'investissement immobilier locatif. Déjà prolongée en 2018 pour 3 ans, la loi Pinel court désormais jusqu'à fin 2024.
Pour rappel, ce dispositif permet de mettre à la location des logements neufs non meublés à loyers plafonnés, pour des locataires sous conditions de ressources utilisant le logement au titre de résidence principale. Ces logements doivent être situées dans des zones tendues, en manque d'offre de logements (zones A et B1). Les propriétaires investisseurs, qui s'engagent sur une durée précise de mise en location, peuvent alors disposer de réductions d'impôts, variables suivant la durée d'engagement :
Le prix des biens achetés puis mis en location ne peut excéder 300 000€, pour être éligible au dispositif Pinel. Ces dispositions vont demeurer inchangées pour les logements neufs concernés et leurs propriétaires investisseurs, en 2021 et 2022.
Comme en 2018 lors de la première prolongation - où les zones pour bénéficier du dispositif Pinel avaient été resserrées aux zones tendues A et B1 - la loi Pinel va subir des aménagements après cette période transitoire 2021-2022. Cette fois, ce sont les avantages fiscaux destinées aux propriétaires qui vont progressivement baisser, en 2023 puis en 2024.
Dans les faits, les investisseurs qui utiliseront le dispositif Pinel en 2023 pourront bénéficier de :
Ces taux seront une nouvelle fois rognés en 2024, pour atteindre les seuils de réduction d'impôts suivants :
Beaucoup d'observateurs estiments que ces nouvelles dispositions, qui s'attaque au fondement de l'incitation à investir en immobilier neuf à loyer plafonné, préparent l'extinction de la loi Pinel, dont le coût budgétaire est de plus en plus conséquent (environ 2 Mds€ /an).
Le gouvernement a introduit quelques exceptions à ce schéma général. Les propriétaires de logements mis en location sous le régime de la loi Pinel ne subiront pas les baisses de taux de défiscalisation si leur logement :
Le gouverment a annoncé, par la voix de la ministre déléguée au logement Emmanuelle Wargon, chercher des moyens d'action plus efficaces pour le logement, notamment en lien avec les investisseurs institutionnels. Pour rappel, le dispositif Pinel permet la construction d'environ 50 000 logements par an, immédiatement mis à la location.
Dans ses conditions actuelles, la loi Pinel arrive à échéance le 31 décembre 2022. Cependant, elle est reconduite en 2023 et 2024 avec des taux de réduction d'impôt dégressifs.
Jusqu'au 31 décembre 2022, la loi présente les mêmes taux de réduction d'impôt que lors de sa mise en place. A partir de 2023, les taux de réduction d'impôt seront progressivement réduits soit 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.
Après 2024, les avantages fiscaux liés à l'investissement dans l'immobilier neuf dans le cadre du dispositif Pinel ne seront plus valables. Vous pourrez toujours investir dans l'immobilier neuf mais sans bénéficier des économies d'impôts en vigueur auparavant. Il est aussi probable que le gouvernement mette en place un nouveau dispositif fiscal incitant les particulier à investir dans l'immobilier neuf locatif. Sachez aussi que vous pourrez encore bénéficier des avantages fiscaux liés au statut de Loueur Meublé Nom Professionnel (LMNP) si vous mettez en location un appartement neuf meublé.
Le Pinel+ reste donc le Pinel actuel. Le Pinel "classique" sera bien moins généreux en réduction d’impôts. Ainsi, la volonté affichée est de tenter de réduire l’attrait fiscal pour l’investissement en immobilier locatif fortement décrié. Toutefois, ces tentatives ont été effectuées par le passé et se sont toutes soldées par un échec. Qui n’essaie rien n’a rien.
| Loi Pinel 2023 | |
|---|---|
| Durée de mise en location | Réduction directe d'impôt |
| pendant 6 ans | 1.75% par an, soit 10.5% au total sur 6 ans |
| pendant 9 ans | 1.75 % pendant 6 ans puis 1.50% pendant 3 ans, soit 15% au total sur 9 ans |
| prorogation de 3 annés | 0.75% par an, sur les 3 dernières années, soit 15% pour 9 ans, ou 17.25% pour 12 ans. |
| Loi Pinel 2024 | |
|---|---|
| Durée de mise en location | Réduction directe d'impôt |
| pendant 6 ans | 1.5% par an, soit 9% au total sur 6 ans |
| pendant 9 ans | 1.5% par an pendant 6 ans, puis 1% par an, soit 12% au total sur 9 ans |
| prorogation de 3 annés | 0.5% par an, sur les 3 dernières années, soit 12% pour 9 ans, ou 13.5% pour 12 ans. |
| Loi Pinel | |
|---|---|
| Caractéristiques | Contraintes |
| Obligation de louer pendant une durée minimale, au choix de l'investisseur de 6 ou 9 ans | Oui |
| En fin de période d'engagement (6 ou 9 ans), possibilité de proroger pendant 3 années supplémentaires | Oui |
| Location interdite à un ascendant ou descendant | Non |
| Plafond du montant global de l'investissement immobilier considéré par le Fisc | 300.000€ / an |
| Limitation du nombre de biens immobilier soumis au dispositif Pinel par foyer fiscal | 2 par an |
| Obligation d'investissement dans un bien immobilier neuf | Oui |
| Investissement en zone sectorielle spécifique | Oui |
| Plafond de loyers sectoriels à respecter | Oui |
| Plafond de ressources du locataire à respecter | Oui |
| Plafond pris en compte par le fisc pour le prix d'achat au mètre carré | 5.500 € |
Le dispositif Pinel répond à un triple enjeu :
Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, étalée sur six, neuf ou douze ans, s’élevant à 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du logement (23, 29 ou 32 % dans les collectivités et départements d’outre-mer) en fonction de l’option fiscale retenue, dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € au m².
Pour bénéficier de la réduction d’impôt :
Attention : ce type d’opération est limité pour chaque propriétaire investisseur à deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an). La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement global à 10 000 € des avantages fiscaux.
L’article 168 de la loi de finances pour 2021 a prolongé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024.
En 2023 et 2024, le dispositif évolue. Pour bénéficier des taux pleins de la réduction d’impôt (dit « Pinel + »), les logements doivent respecter « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation ».
Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022dispose pour les logements situés en métropole que, dans le cas général, les logements doivent respecter les exigences de la réglementation environnementale du bâtiment (RE2020) qui entreront en vigueur en 2025. Pour les logements acquis en 2024, l’appartenance du logement à la classe A du diagnostic de performance énergétique est une condition supplémentaire à respecter.
En outre, le décret prévoit que les logements acquis en 2023 et 2024 doivent respecter les caractéristiques d’usage et de confort suivants :
Si les logements ne respectent pas les critères prévus dans le décret « Pinel + », les taux de réduction d’impôt sont réduits ; ils s’élèvent dans ce cas-là à :
Sont éligibles au dispositif les logements neufs ou assimilés à des logements neufs.
Il s’agit des cas suivants :
Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique.
La souscription de part de SCPI permet également de bénéficier du dispositif, à condition que 95 % de cette souscription soit investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 12, 18 ou 21 % de 100 % du montant de la souscription, retenue dans la limite de 300 000€, étalée sur neuf ans. En 2023, les taux seront réduits ; ils s’élèveront à 10,5%, 15% ou 17,5% selon la durée de location; et en 2024, ils seront égaux à 9%, 12% ou 14%.
Il est possible, au cours d’une même année, à la fois de souscrire des parts de SCPI et d’acquérir jusqu’à 2 logements par an ouvrant droit à la réduction d’impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt (parts de SCPI et logements acquis directement) est plafonnée à 300 000 euros par an.
BAREME - RFPI - IR - Investissement immobilier locatif - Plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2022 | bofip.impots.gouv.frDécret n° 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l'application en France métropolitaine de l'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021
Article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation